À quoi, correspond la garantie des vices cachés ?

Rédigé par Sophie Perron - - 2 commentaires
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Pour bénéficier de l’appellation « vice caché » un défaut ne doit pas être apparent (un examen minutieux, ne doit pas permettre à un acheteur « non professionnel » de le visionner), le vice doit-être antérieur à la date de cession et le problème doit-être suffisamment conséquent pour rendre le bien immobilier impropre à son usage (article 1641 du code civil¹). Certaines complications techniques importantes sont fréquemment considérées comme des vices cachés à partir du moment où le vendeur n’en a pas averti l’acquéreur.

Pour bénéficier de l’appellation « vice caché » un défaut ne doit pas être apparent (un examen minutieux, ne doit pas permettre à un acheteur « non professionnel » de le visionner), le vice doit-être antérieur à la date de cession et le problème doit-être suffisamment conséquent pour rendre le bien immobilier impropre à son usage (article 1641 du code civil¹). Certaines complications techniques importantes sont fréquemment considérées comme des vices cachés à partir du moment où le vendeur n’en a pas averti l’acquéreur. Il peut s’agir de :

  • Problèmes liés à la solidité des fondations
  • Fragilité de la structure du bâtiment
  • Risques d’inondation
  • Présence d’insectes dévastateurs (termites, capricornes, …).

Si l’on découvre après l’acquisition d’un logement, un problème assimilable à un vice caché, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la date de découverte², de la défectuosité pour intenter une action en justice (article 1648 du code civil).

Concrètement, si l’on est confronté à un problème de ce type, il faut réagir vite en contactant par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) le vendeur afin de lui demander l’annulation de la vente ou un dédommagement financier. Il est important de privilégier un arrangement à l’amiable, la maxime populaire (pleine de bon sens) ne dit-elle pas « un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès ». En effet, un arrangement entre les parties est toujours plus profitable que le conflit.

En cas de désaccord persistant, il faudra saisir le tribunal de grande instance dont dépend la commune sur laquelle est implantée l’habitation concernée, en faisant référence aux contenus des articles, 1643³, 16444 et 16465 du code civil. Il est à noter que si le vice a également été caché au vendeur par le propriétaire précédent, celui-ci peut se retourner contre son vendeur (à charge pour lui de prouver que le problème objet du litige existait déjà au moment de sa propre acquisition).

En cas d’annulation de la transaction, le vendeur « indélicat » devra restituer le montant du prix de vente ainsi que les frais d’acquisition (frais de mutation, honoraires d’agence immobilière, … et éventuellement des frais de dommages et intérêts). En ce qui concerne une éventuelle compensation financière, celle-ci devra reposer sur une estimation réalisée par un expert professionnel. Le vendeur devra verser une somme d’argent qui devra permettre la réparation (si celle-ci est possible) et éventuellement tenir compte du préjudice subi. La situation sera différente selon que le vendeur est un particulier ou un professionnel. En effet, pour un vendeur professionnel la loi est sans équivoque, il se doit de connaître tous les vices d’un bien immobilier qu’il met en vente.

Par contre, il est tout à fait légal (sauf pour les vendeurs professionnels) de faire inscrire dans un compromis de vente une clause de non-garantie des vices qui peut stipuler que l’acquéreur achète le bien dans l’état actuel et qu’il renonce à tout recours. Avec ce type de disposition, l’acheteur s’il veut obtenir gain de cause, devra prouver que le vendeur connaissait le problème au moment de la signature du contrat de vente. Par prudence, il est préférable de ne pas s’engager dans un acte d’achat qui contiendrait une telle modalité.

Dans tous les cas, lors d’une procédure d’achat d’un bien immobilier, il est préférable de choisir un notaire différent de celui du vendeur. Cet officier ministériel pourra conseiller et défendre les intérêts de son client. Cela ne coûtera pas plus cher car les émoluments seront partagés entre les deux notaires qui interviendront.

1 selon l’article 1641 du code civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 2 contrairement à certaines idées reçues : ce n’est pas la date de vente qui est à prendre en compte mais bien celle de la découverte du défaut. Si l’on constate une malfaçon après l’acquisition d’un logement, il est important de réagir très rapidement. 3 selon l’article 1643 du code civil : Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 4 selon l’article 1644 du code civil : Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. 5 selon l’article 1646 du code civil : Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
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2 commentaires

#1  - FrancineLobert a dit :

Quel ecrit agréable, merci beaucoup pour ce job

#2  - Sosokn a dit :

Je vous remercie pour cet article

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